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房地产初现多元融资格局 把握资本市场机会是关键

发布日期:2014-02-27 来源: 点击率: ...

房地产一直是备受关注的行业,也是投融界平台的热门行业之一,2014房地产市场会基本维持在2013年的水准上,政策调控方面,中央政府明确表示,未来更多依靠市场来调节;然而,在过去几个月,又有一些城市出台了加强房价调控的策略,加之国内金融业改革序幕的拉开,融资环境将发生深刻变化,房地产项目融资的成本上升,无疑将拉低房地产行业的平均利润率。

经营风险高于去年

互联网金融就如一条鲶鱼,搅动了金融业安静而温暖的生存环境,但这在业内专家看来也只是金融业变革的冰山一角。在“钱荒”成为2013年金融业的关键词时,各大银行纷纷转型求变;加之美联储宣布削减第三轮量化宽松政策(QE3),对于长期深度依赖银行贷款杠杆的房地产业而言,融资环境变革的传导效应或许将很快显现。

受金融政策影响,2013年6月开始,全国各地银行出现“钱荒”现象,隔夜拆借利率急速狂飙:6月19日隔夜拆借利率上涨至7.66%,6月20日则再度攀升至13.44%。银行业一直在期盼,央行会像往常一样向市场注入“流动性救急”,但央行180度转弯的态度让他们始料不及,也意识到中央关于金融业改革的论述并非“说说而已”。

虽然2014年的楼市不太可能延续2013年的火爆,但多数房企在年初仍在大手笔拿地,而且推盘和销售的力度不曾减弱,但是不少业内人士认为,在住宅抵押贷款收紧、影子银行清理整顿、债务再融资受阻等多重因素的影响下,房企的资金面紧张或将加剧,且市场供应量会比去年更大,房企经营的风险也会与之俱增。

把握资本市场融资机会

2013房企广义上的融资无非是银行融资,一类开发性贷款,一类经营性物业贷款。

除贷款以外,债务性的融资包括信托,相对成本高,使用灵活。近期,受监管部门严格控制影子银行风险影响,信托产品发行大缩水。数据显示,2014年1月上半月,房地产集合信托共成立9款产品,总募资规模4.58亿元,平均年限1.46年,平均收益率9.44%。2013年同期,房地产集合信托的发行数量约为46款,总募资规模153.64亿元,平均收益率9.67%。可见,2014年1月上半月的总募资规模同比下降51.16%。

第三部分,对商业地产而已,在项目层面、资产包层面,可有一些股权性的融资,收益、风险共担。这就要选择一些项目,考虑是控股还是不控股、引进资产的比例是多少。

资本市场部分,2014年机会很大,只要积极筹备,也无畏融资严冬。

多元融资格局初现

此前,房地产开发企业一直处在低自有资金比率和高资产负债率并存的状态,资产负债率在 75%左右,大量的负债中又以银行贷款为主,据估算,这一比例保守达到五成至六成,间接融资仍在房地产业占据主导地位。

从国际经验看,成熟房地产市场的融资呈现多元化特征,一般是公募市场融资、私募市场融资和银行贷款“三足鼎立”。2003~2012 年,我国房地产开发投资从1万亿元增长到7万多亿元,市场正在走向成熟阶段,尽管目前我国房地产开发企业在开发和销售阶段高度依赖银行贷款,但这种单一格局在未来将很难持续,未来房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局。

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